新民晚报记者杨玉红
4月11日，上海二手房单日网签量达1632套，刷新近五年单日交易纪录；4月6日至12日，周累计网签7342套，较前一周强势反弹。清明假期后，上海二手房市场快速回升，刚需与改善需求同步释放，楼市“小阳春”持续走强。
刚需集中入市
新上海人成购房主力
“从3月开始，门店就明显热闹起来了，每天都有周边居民来挂牌、问价。”浦东新区世博板块某中介门店负责人陈青表示，周末看房高峰时，人均带看量比春节前翻了两倍。
这波回暖的核心动力，来自“沪七条”新政带动。陈青介绍：“新政出台后，不少有自住需求的新上海人加快入市，这是成交回暖的主要原因。”3月中旬以来，该门店成交量较春节前单月翻倍，成交房源以100万元-300万元老小区为主，购房者中新上海人占比接近80%。
记者采访期间，来自江西的王先生正拿着房源单咨询周边房价。他笑着说：“我们观察很久了，周边二手房价格比2020年下调了30%-40%，刚好到了我们心理价位，就想早点在上海安家。”他已经看中世博板块昌七小区一套40平方米房源，总价近160万元，“用公积金贷款、还贷，基本不用额外掏钱”。
记者翻看了最新网签数据，发现4月份最新网签的部分房源较3月份网签价出现5%左右微涨。陈青解释：“好房源越来越少，位置、楼层、装修都不错的房子稀缺，议价空间从原来10%-15%收窄，购房者可选余地变小。”
卖旧买新
置换链条全面打通
置换需求成为市场另一大引擎。浦东新区金桥板块某中介经纪人李琰介绍，有业主刚以142万元卖出45平方米老房，随即委托寻找高层电梯新房，当天已看三四个新楼盘，初步选定一套总价800万元、2028年交付的两室两厅。
谈及近期的置换热，李琰打开了话匣子：“就昨天一天，我们门店光签约就签了4单，都是业主先卖掉手里40-50平方米的老公房，然后转头就计划在附近买次新房或者新房，核心需求就是把楼梯房换成电梯房，改善居住体验。”他补充道，“我们这个板块，40-50平方米的房子总价都在200万元以下，也吸引了不少来上海工作一两年的年轻人，刚好承接了这些置换业主的房源。”
除了金桥板块，其他区域的置换交易也同样活跃。陈青向记者分享了近期的成交案例：“上周有位房东委托我们卖掉一套60平方米的房子，网签价200万元。昨天我们刚陪她去普陀区，定了一套90平方米的次新房，总价490万元，一套换一套，一步到位改善了住房。”他还透露，不少业主跟她聊起时都直言：“现在楼市价格比较理性，置换的成本也降下来了，这才敢放心地卖旧买新。”
量升价稳
“银四”仍可期
4月以来，上海二手房市场逐步回归常态，成交数据呈现稳步回升态势。4月11日，申城二手房网签量达1632套；4月12日，网签量为1372套；上周累计网签量更是达到7342套，较上上周实现强势反弹，直观展现出4月上海楼市的复苏活力。
回顾3月，上海二手房周网签量始终稳定在7000套以上，奠定坚实的市场基础。进入4月后，受清明假期影响，第1周网签量回落至5107套，但假期结束后迅速恢复，重新回到7000套的常规运行平台。业内人士普遍预测，4月接下来两周的网签量仍将维持在7000套左右，市场复苏节奏平稳。
“上海现在单日二手房交易量突破了1600套，市场关注度很高。”上海易居房地产研究院副院长严跃进直言，这一数据背后，是上海楼市“小阳春”态势的持续延续。“这背后与房价调整到位、政策很给力等因素都有关系。所以，不管接下来数据如何波动，首先要肯定一点：当前买房的人多了，关注度也上来了。这是市场回稳的重要信号，也是好事。”
针对1632套的单日成交数据，市场上出现了不同声音，对此严跃进也给出了明确判断：“1632套这个数据出来后，市场上也有些困惑，有人觉得网签量是不是要大涨了？我们判断，数据可能会有所波动，但总体来看，相比前两年，二手房成交量肯定上了一个新台阶，比当年低谷时多了10%以上。”
关于市场最为关注的价格问题，严跃进明确判断：“市场总体量升价稳，不会大涨大跌。”他指出，后续数据或有波动，但成交量已较低谷期提升10%以上，“涨价是个别现象，整体以稳为主”。
对于购房者，他给出了具体建议：“对买房的人来说，当前是个好时机，但绝对不要出现焦虑心态，因为价格总体以稳为主。具体到不同小区要区别看待，有些小区市场好一点会紧俏，有些差一点价格会调整，建议购房者结合自身需求理性选择。”
严跃进补充道：“上海楼市活跃度持续提升，二手房性价比更高，市场大方向回稳。即便后续单日数据有所下调，也属正常波动，不必过度困扰。”
新民晚报.金海岸工作室
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